전세 계약 전 꼭 확인할 체크리스트 7가지 (2025년 최신)

“전세 계약은 한 장의 계약서로 수천만 원, 심지어 억 단위의 돈이 오가는 일입니다.” 단 한 번의 실수로 평생 모은 보증금을 날릴 수도 있죠.

전세사기, 깡통전세, 이중계약... 점점 교묘해지는 수법 앞에서 임차인이 계약 전 반드시 확인해야 할 항목을 제대로 알고 있어야 합니다.

이번 글에서는 2025년 기준, 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 7가지 체크리스트를 정리해드립니다.

 

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1. 등기부등본 확인은 무조건 필수

계약 전에 반드시 건물 주소(동·호수까지 정확히)로 등기부등본을 열람하세요.

• ✔ 소유자와 계약자가 일치하는지
• ✔ 근저당·압류 등 권리관계 위험 요소는 없는지
• ✔ 전세보증금보다 선순위 채권이 많지는 않은지

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2. 전입신고 + 확정일자 받을 수 있는 집인지 확인

보증금 보호는 전입신고와 확정일자가 핵심입니다. 하지만 일부 다가구·불법건축물은 확정일자 자체가 불가한 경우도 있어요.

• ✔ 다세대주택이면 구분등기 여부 확인
• ✔ 계약 전에 집주인에게 전입신고·확정일자 가능 여부 물어보기

 

3. 보증금 vs 매매가 확인 (깡통전세 주의)

전세보증금이 매매가의 90% 이상이라면 깡통전세 위험이 있습니다. 매매가 하락 시 집이 경매로 넘어가도 보증금을 온전히 받기 어려울 수 있어요.

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4. 전세보증금 반환보증 가입 가능한 매물인지 확인

보증보험 가입이 가능한 집인지 미리 확인해두는 것이 안전합니다.

• ✔ 등기부 등본상 근저당권·가압류 과다 → 가입 거절 가능
• ✔ 가입 조건: 확정일자, 전입신고, 등기상 문제없음
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5. 계약서상 ‘특약 사항’ 꼼꼼히 확인

모든 분쟁은 ‘특약’에서 갈립니다.

• ✔ 수리 책임 주체는 누구인지?
• ✔ 관리비 항목 및 납부 주체는?
• ✔ 조기 퇴거 시 위약금 조건은?

⇒ 계약서에 "구두가 아닌 문서로 명시"되어야 법적 효력이 있습니다.

 

6. 임대인의 신뢰도 체크

임대인이 법인, 신탁회사, 대리인일 경우 신중히 접근하세요.

• ✔ 계약 체결 권한이 있는지 확인 (위임장 등)
• ✔ 과거 거래 이력, 체납 이력 등을 가능하면 검색

 

7. 계약 전 반드시 방문해서 직접 확인

사진만 보고 계약하지 마세요. 무조건 직접 방문하세요.

• ✔ 해당 호수 실물 확인 (이중 계약 방지)
• ✔ 내부 상태, 층간소음, 누수, 곰팡이 등 체크
• ✔ 주변 환경: 소음, 상가, 교통 편의 등 확인

 

결론: 보증금은 계약서 한 장이 아닌, 정보로 지킨다

전세 계약은 서류 싸움이자 정보 싸움입니다. 계약 전에 이 7가지를 체크했다면 전세사기와 깡통전세로부터 한결 안전해질 수 있습니다.

내 돈은 내가 지켜야 합니다. 지금 바로 체크리스트로 내 계약을 점검해보세요.