전세권 설정이란? 일반 전세계약과의 차이점 완벽 정리

전세 계약을 하면서 ‘전세권 설정’이라는 단어를 들어본 적 있으신가요? 대부분의 전세 계약은 단순히 계약서만 작성하고 확정일자·전입신고 정도로 끝나지만, 전세보증금을 보다 강력하게 보호하고 싶다면 ‘전세권 설정’을 반드시 알아야 합니다.

이번 글에서는 전세권 설정이란 무엇인지, 그리고 일반적인 전세계약과 어떤 차이가 있는지 2025년 기준으로 쉽게 설명드리겠습니다.

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1. 전세권이란?

전세권이란 부동산(주택 등)에 대해 등기부등본에 등기까지 마친 전세금 반환 청구권을 말합니다.

쉽게 말해, 단순 계약을 넘어서 법적으로 부동산에 권리를 설정한 것이기 때문에, 일반 전세계약보다 훨씬 강력한 법적 보호를 받을 수 있습니다.

✔ 전세권 설정은 어떻게 다르냐면요?

• 소유권에 준하는 물권적 권리를 가지게 됩니다
• 임대인이 바뀌거나 부도가 나도 경매를 통해 보증금 회수 가능
• 등기부등본에 등재되기 때문에 제3자에게도 권리 주장 가능

 

2. 일반 전세계약과의 차이점

구분	일반 전세계약	전세권 설정 계약
법적 성격	채권 (임대차계약)	물권 (등기된 전세권)
보호 방법	전입신고 + 확정일자 필요	등기만으로 법적 보호 가능
우선변제권	있음 (조건 충족 시)	경매 시 우선 회수 가능
등기부등본 기재 여부	기재되지 않음	전세권 명시
설정 절차	계약서 작성, 확정일자	계약서 + 전세권 설정 등기

 

3. 전세권 설정의 장점

 

① 강제집행 가능: 임대인이 전세금 반환 거부 시, 경매 청구 가능

② 등기로 보호: 제3자에게도 권리 주장 가능

③ 대항력 불필요: 전입신고 없이도 권리 행사 가능

 

단점은? 임대인의 동의가 필요하고, 등기 비용(약 2~5만 원)과 절차가 더 복잡하다는 점입니다.

 

4. 전세권 설정 절차 (요약)

1. 전세계약서 작성 (전세금 명시)
2. 임대인 동의서 또는 위임장 확보
3. 관할 등기소에 전세권 설정 등기 신청
4. 등기 완료 후 등기부등본에 전세권 명시

 

5. 이런 경우라면 전세권 설정을 고려하세요

 

✔ 전세금이 매매가와 거의 비슷한 고위험 깡통전세일 때

✔ 집주인이 법인, 고령자, 신탁회사 등일 경우

✔ 빌라, 다세대주택, 신축 주택 계약 시

 

6. 전세권 설정 vs 전세보증금 반환보증 비교

• 전세권: 내 권리를 등기부에 ‘직접’ 설정
• 보증보험: 제3자인 보증기관이 위험시 ‘대신’ 지급

✔ 함께 병행하면 보증금 보호 효과는 극대화됩니다.

 

결론: ‘전세권’은 보증금을 지키는 가장 강력한 무기입니다

전세권 설정은 아직 대중적으로 잘 알려지지 않았지만, 2025년에도 여전히 효과적인 전세사기 예방 수단으로 꼽히고 있습니다.

특히 고액 보증금 계약, 빌라 등기불일치 위험이 있는 계약일수록

전세권 설정을 통해 내 보증금을 법적으로 ‘명확하게’ 지켜야 합니다.