주택임대차보호법 계약갱신요구권: 세입자와 임대인이 알아야 할 모든 것

주택임대차보호법 계약갱신요구권: 세입자와 임대인이 알아야 할 모든 것

주택임대차보호법은 세입자의 주거 안정성을 보장하고, 임대차 계약의 공정성을 높이기 위해 제정된 법률입니다. 2020년 7월 개정된 임대차 3법에 따라 계약갱신요구권이 도입되었으며, 세입자는 최대 4년 동안 같은 주택에 거주할 권리를 보장받게 되었습니다. 하지만 계약갱신요구권이 시행된 이후 전세 매물 감소, 전셋값 급등, 임대인과의 갈등 증가 등의 문제가 나타나면서 다양한 논란이 발생하고 있습니다.

이번 글에서는 계약갱신요구권의 개념과 행사 방법, 임대인의 거절 사유, 최근 개정 논의 및 판례를 살펴보겠습니다.

 

---

1. 계약갱신요구권이란?

계약갱신요구권은 세입자가 일정한 조건을 충족하면 계약을 한 차례 갱신할 수 있는 법적 권리입니다. 이는 주택임대차보호법 제6조의3에 규정되어 있으며, 최대 4년 거주 보장을 목적으로 합니다.

 

🔹 핵심 내용:
✔ 기존 2년 계약을 연장해 최대 4년까지 거주 가능
✔ 계약 갱신 시 임대료 인상률 5% 상한제 적용
✔ 임대인은 정당한 사유 없이는 갱신 거절 불가

이 제도의 도입 취지는 세입자의 거주 안정성을 높이고, 전월세 시장의 급격한 변동을 방지하는 것이었지만, 이후 여러 가지 부작용이 발생하면서 임대차 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다.

---

2. 계약갱신요구권 행사 방법 및 유의사항

세입자가 계약갱신요구권을 행사하려면 법에서 정한 기한을 준수해야 합니다.

 

✔ 행사 기한

• 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 요청 가능
• 계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전, `20.6.9)은 ’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용됩니다.
• 기한을 놓치면 자동 갱신 또는 묵시적 갱신 적용 가능

✔ 행사 방법

• 구두 요청 가능하지만, 내용증명 우편, 문자, 이메일 등의 서면 기록을 남기는 것이 안전
• 임대인이 갱신을 거부할 경우, 반드시 거절 사유를 확인해야 함

✔ 유의할 점

• 세입자가 계약갱신을 요청했음에도 불구하고 임대인이 부당하게 거절할 경우, 법적 대응 가능
• 갱신된 계약에서는 임대료를 5% 이상 인상할 수 없음 (단, 지역 조례에 따라 다를 수 있음)

---

3. 임대인의 계약갱신 거절 사유

임대인은 다음과 같은 경우에 한해 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.

 

✔ 1. 실거주 목적

• 임대인 또는 직계가족(부모, 자녀 등)이 해당 주택에 거주할 계획이 있는 경우
• 거짓 실거주로 판명되면 세입자는 손해배상 청구 가능

✔ 2. 세입자의 계약 위반

• 임대료를 연속 2회 이상 연체한 경우
• 불법 용도로 주택을 사용한 경우 (예: 불법 전대, 사업장 운영 등)

✔ 3. 건물 철거 및 대규모 수리

• 재건축 또는 대규모 리모델링이 계획된 경우 (단순 인테리어 공사는 불가)

✔ 4. 기타 정당한 사유 인정

• 임대인이 주택 유지·관리가 극도로 어려운 경우

---

4. 계약갱신요구권 시행 이후의 부작용

계약갱신요구권 도입 이후, 부동산 시장에서는 다음과 같은 변화가 나타났습니다.

 

1️⃣ 전세 매물 급감:

• 전세 물량이 크게 줄어들면서 전세 대란이 발생
• 2020년 9월 서울 아파트 전세 거래량은 2개월 만에 61% 감소

2️⃣ 전셋값 급등:

• 계약갱신청구권을 사용하지 못한 신규 전세 계약의 경우 전셋값이 급격히 상승
• 임대차 3법 시행 1년 후, 서울 아파트 전셋값 상승률 27.2% 기록

3️⃣ 월세 전환 증가:

• 계약갱신요구권 행사로 인해 임대료 상승이 제한되자, 임대인들이 월세로 전환
• 서울 지역 월세 거래 비중이 28%에서 35%로 증가

4️⃣ 역전세난 및 깡통전세 증가:

• 최근 전세 가격 하락으로 인해 임대인이 세입자에게 보증금을 반환하지 못하는 사례 증가
• 2023년 이후 금리 인상과 맞물려 역전세난이 심화

---

5. 최신 개정 논의 및 법적 쟁점

현재 계약갱신요구권과 관련하여 다음과 같은 법 개정이 논의되고 있습니다.

 

✅ 계약갱신요구권 기간 연장

• 세입자의 장기 거주 안정성을 위해 현행 2+2년을 10년으로 연장하는 방안 검토 중

✅ 실거주 요건 강화

• 임대인이 실거주 목적을 이유로 갱신을 거절할 경우, 거주 증빙 자료 제출 의무 강화

✅ 표준임대료 도입 논의

• 전세 가격 급등을 방지하기 위해 신규 전세 계약에도 임대료 상한제 적용 검토

이와 함께 전세사기 예방법도 강화되면서, 향후 임대차 시장의 변화가 예상됩니다.

---

6. 계약갱신요구권 관련 대표 판례

✔ 실거주 목적 거절 후 재임대 사례

• 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거부한 후, 다른 세입자를 받으면 손해배상 책임 발생 가능

✔ 계약갱신 거절 후 6개월 내 전세 전환 사례

• 갱신 거절 후 단기간 내 전세를 내놓으면 부당 거절로 간주될 가능성 높음

---

7. 결론

주택임대차보호법의 계약갱신요구권은 세입자의 주거 안정성을 강화하고, 전월세 시장의 급격한 변동을 방지하기 위해 도입된 제도입니다.
하지만 전세 매물 부족, 임대료 급등, 임대인의 월세 전환 증가 등 여러 부작용이 발생하면서 법 개정 논의가 지속되고 있습니다.

세입자는 계약갱신 요청 기한과 방법을 숙지하고, 임대인의 거절 사유를 철저히 확인해야 하며,
임대인은 법적 요건을 충족하지 못하면 불이익을 받을 수 있으므로 신중한 판단이 필요합니다.

앞으로도 계약갱신요구권과 관련한 법 개정이 이루어질 가능성이 높은 만큼, 변화하는 법률을 지속적으로 확인하고 대비하는 것이 중요합니다.