전세 계약 전 등기부등본 보는 법 완벽 가이드 (2025 최신)

전세 계약을 안전하게 진행하려면 등기부등본 확인은 선택이 아니라 필수입니다. 소유자 확인부터 근저당권, 압류 여부까지 확인하지 않으면 수천만 원의 보증금을 날릴 수 있습니다.

이번 글에서는 2025년 기준, 전세 계약 전에 꼭 확인해야 할 등기부등본의 주요 항목과 체크포인트를

초보자도 이해할 수 있도록 쉽게 정리해드리겠습니다.

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1. 등기부등본이란?

등기부등본(등기사항전부증명서)는 해당 부동산의 소유권 및 권리 관계를 확인할 수 있는 공적 문서입니다.

인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 발급 가능하며, 전세 계약 전 반드시 최신 등본을 확인해야 합니다.

 

2. 등기부등본 구성 이해하기

구분	내용	확인 포인트
표제부	건물 구조, 용도, 대지면적 등 기본 정보	주소, 호수 등 계약 대상과 일치하는지 확인
갑구	소유권 관련 사항 (이전, 상속 등)	소유자 = 계약자 일치 여부 확인
을구	저당권, 근저당, 가압류 등 권리 설정	전세 사기의 핵심 체크 영역

 

3. 꼭 확인해야 할 항목 5가지

① 소유자와 임대인이 일치하는가?

• 갑구에서 소유자의 이름을 확인
• 임대차 계약서의 임대인과 동일해야 법적 보호 가능

② 근저당권은 얼마나 설정되어 있는가?

• 을구에서 근저당권 설정 여부 확인
• 보증금보다 선순위 채권이 크면 위험
• 전세보증금이 후순위가 되면 보증금 돌려받기 어려움

③ 말소되지 않은 가압류, 압류가 있는가?

• 을구에 있는 가압류·압류·경매 개시 기록은 매우 위험
• 해당 부동산이 법적 분쟁 대상일 수 있음

④ 신탁 등기 여부 확인

• 등본에 ‘○○신탁’이라는 표시가 있다면 주의 필요
• 소유권 행사에 제한이 있을 수 있으며, 별도 승낙이 필요함

⑤ 최근 날짜의 등기부등본인가?

• 계약 당일 또는 전날 등본으로 확인해야 안전
• 과거 등본은 무의미할 수 있음

 

4. 등기부등본 발급 방법

 

STEP 1: 인터넷등기소 접속

STEP 2: ‘등기부등본 발급’ → ‘건물’ 선택

STEP 3: 주소 입력 후 해당 건물 선택

STEP 4: 열람 또는 발급 선택 (열람: 700원, 발급: 1,000원)

 

TIP: 하나의 건물이라도 층별, 호별로 등기부등본이 다릅니다.

→ 반드시 계약할 집 주소(동·호수)로 조회하세요.

 

5. 전세 계약 안전하게 하는 법 요약

✅ 등기부등본에서 소유자·근저당·압류 여부 꼭 확인

✅ 전입신고 + 확정일자는 계약 당일 필수

✅ 보증금이 높은 경우 전세보증금 반환보증 가입

 

 

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결론: 전세 계약은 등기부등본 보는 것부터 시작됩니다

겉으로 멀쩡한 집도, 등기부등본 하나로 위험 여부를 파악할 수 있습니다. 계약 전에 단 10분만 투자하면 수천만 원의 보증금을 지킬 수 있습니다.

2025년에도 여전히 전세사기는 존재합니다.

정보를 아는 것이 가장 강력한 보호장치입니다.