갭투자와 전세사기, 도대체 뭐가 다를까? (2025년 기준)

뉴스나 커뮤니티를 보다 보면 ‘전세사기’, ‘갭투자’라는 용어가 자주 등장합니다. 표현은 다르지만, 모두 전세보증금과 관련된 문제라는 점에서 혼동되기 쉽습니다.

하지만 이 둘은 개념도 다르고, 목적도 다르고, 법적 책임도 다릅니다. 이번 글에서는 2025년 기준으로 갭투자와 전세사기의 차이를 명확히 비교해드리겠습니다.

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1. 갭투자란?

갭투자는 ‘매매가 - 전세가’의 차이(갭)가 작을 때, 적은 자기자본으로 주택을 매수하고 전세를 놓아 사실상 무자본 투자를 하는 방식입니다.

• 예시: 3억짜리 집을 매수하면서 세입자에게 2.5억 전세로 놓고, 본인은 5천만 원만 부담해 집을 소유함.

✔ 갭투자 요약

• 합법적인 투자 방법 (조건 충족 시)
• 전세가율이 높은 지역에서 성행
• 리스크: 집값 하락 → 세입자 보증금 반환 불가

2. 전세사기란?

전세사기는 의도적으로 임차인의 보증금을 가로채기 위한 행위를 말합니다. 처음부터 보증금 반환 의사나 능력이 없는 경우가 대부분입니다.

주로 다음과 같은 방식으로 이루어집니다:

• 집을 소유한 것처럼 속여 계약
• 대출·근저당이 과하게 잡혀 있는 집을 속이고 계약
• 법인을 통해 다수의 임대차 계약 체결 후 잠적

✔ 전세사기 요약

• 명백한 사기행위로 법적 처벌 대상
• 피해자 다수 발생 → 형사 처벌 및 민사 소송 가능
• 대표적 유형: 빌라왕 사건, 깡통전세, 이중계약 등

3. 갭투자와 전세사기 비교표

구분	갭투자	전세사기
행위 목적	시세 차익을 노린 투자	보증금을 편취하려는 사기
합법 여부	합법 (단, 책임 발생 가능)	불법 (형사처벌 대상)
의도	수익 목적	사기 목적
피해자 보호	보증보험 등 민사적 대응	형사 고소 + 보증보험 대응
주요 사례	다세대주택 매입 후 전세 놓기	법인 명의 다중 계약 후 잠적

4. 갭투자가 사기로 바뀌는 순간

모든 갭투자가 전세사기는 아닙니다. 하지만 투자자가 세입자 보호조치 없이 무리한 갭투자를 하다 파산하거나, 고의로 보증금을 돌려주지 않는 경우에는

전세사기로 처벌될 수 있습니다.

⇒ 2025년 기준, ‘미필적 고의’로도 처벌이 가능하도록 법이 강화되었습니다.

5. 임차인이 꼭 알아야 할 체크리스트

• 등기부등본 확인: 근저당권, 소유자 일치 여부 확인
• 보증금 시세와 비슷하거나 높은 경우 경계
• 전입신고 + 확정일자 필수
• 전세보증금반환보증 가입 고려

결론: 헷갈리지만, 구별은 반드시 필요합니다

‘갭투자’는 일부 위험한 투자 전략이지만, 불법은 아닙니다. 반면 ‘전세사기’는 명백한 범죄이며, 임차인의 재산을 고의적으로 침해하는 행위입니다.

전세 계약을 앞두고 있다면, 투자 목적의 집인지 / 보증금 보호가 가능한 집인지

등기부등본과 보증 보험 여부를 반드시 확인하세요.

내 전세보증금은 내가 지켜야 합니다.

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